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1、关于招标拍卖挂牌出让范围的界定
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。
采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。
（三）国有土地使用权出让程序
1、制订公布国有土地使用权出让计划
政府是国有土地的供应者，其土地供应总量、结构、土地区位分布和供应进度等，直接决定了土地市场和房地产市场的供求关系和价格水平。同时，土地使用权资产价值高，土地使用者取得土地使用权后还要经过一定的开发建设周期，建成房屋后才能向社会销售，土地需求者在竞投决策前必须了解政府的供地计划，及早把握土地市场走势。因此，为便于投资者决策，形成公开、安全、稳定的房地产市场，市、县人民政府土地行政主管部门应当制订并及时公布土地使用权出让计划。
市、县人民政府土地行政主管部门编制国有土地使用权出让计划，应当根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，特别是土地市场需求情况编制。国有土地使用权出让计划至少应当是年度计划，最好是3-5年的滚动出让计划。出让计划内容应当包括今后一段时期政府国有土地使用权出让总面积、不同用途土地供应面积、地段、供地进度安排、供地方式（协议、招标、拍卖、挂牌）年度土地供应总量、土地供应面积、地段以及供地时间等内容。市、县人民政府土地行政主管部门拟订出让计划后，应当按规定报同级人民政府审批。
国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。
2、公开接收用地申请
市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
需要使用土地的单位和个人即可根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。
3、严格确定供地方式
在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式出让；经营性用途以外的其他用地同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，也应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
4、编制出让方案，方案报批
对于应当招标拍卖挂牌出让的宗地，市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制订协议出让土地方案。
协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。
5、地价评估，集体确定底价
市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，掌握待出让地块的正常土地市场价格。
国有土地使用权出让中的土地估价，应当由市、县人民政府土地行政主管部门及其事业单位的土地估价师评估或委托专业的土地评估机构进行评估。评估价格应当是拟拍卖宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。土地估价方法包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修订法等。由于拍卖出让宗地一般都是用于开发或再开发建设，且多为经营性用地，因此，假设开发法、市场比较法往往成为首先被选用的方法，收益还原法和基准地价系数修订法也比较常用，成本逼近法则较为少用。估价师在承担国有土地使用权拍卖出让估价时，一定要对未来的房地产市场变化趋势有准确的把握，同时要对拍卖文件中关于拍卖地块的条件介绍和使用条件进行认真分析，坚持多方法比较，客观确定评估对象的正常市场价格，规范出具相应的土地估价报告。
市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果、政府产业政策和土地市场供求情况，集体决策，综合确定标底或者底价。
协议出让底价不得低于出让最低价。
采用招标拍卖挂牌方式出让的，还应当集体决定拍卖和挂牌的起叫价、起始价，投标、竞买保证金等。
出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。
出让最低价属于区域控制价格，应分用途、区域确定，并按规定公布，而不是在具体宗地出让时临时评估确定。
对于原划拨土地使用权人补办出让手续、补交出让金的情况，由于协议出让最低价对应的土地条件和基准地价内涵一致，即五通一平或三通一平等，鉴于原划拨土地使用权人已经支付了土地征用、拆迁补偿和前期开发等费用，因此，应进行土地条件修正，应当将其补交的价款与现时同地段征地、拆迁补偿和前期开发费用等之和视为使用者交纳的土地使用权出让金总额，以此与同地段同用途的协议出让最低价标准进行比较。
- 第1页：协议出让
- 第2页：招拍挂出让
1、关于招标拍卖挂牌出让范围的界定
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。
对具有综合目标或特定社会、公益建设条件、开发建设要求较高、仅有少数单位和个人可能有受让意向的土地使用权出让，可以采取招标方式，按照综合条件最佳者得的原则确定受让人；其他的土地使用权出让，应当采取招标、拍卖或挂牌方式，按照价高者得的原则确定受让人。
采用招标方式出让国有土地使用权的，应当采取公开招标方式。对土地使用者有严格的限制和特别要求的，可以采用邀请招标方式。
（三）国有土地使用权出让程序
1、制订公布国有土地使用权出让计划
政府是国有土地的供应者，其土地供应总量、结构、土地区位分布和供应进度等，直接决定了土地市场和房地产市场的供求关系和价格水平。同时，土地使用权资产价值高，土地使用者取得土地使用权后还要经过一定的开发建设周期，建成房屋后才能向社会销售，土地需求者在竞投决策前必须了解政府的供地计划，及早把握土地市场走势。因此，为便于投资者决策，形成公开、安全、稳定的房地产市场，市、县人民政府土地行政主管部门应当制订并及时公布土地使用权出让计划。
市、县人民政府土地行政主管部门编制国有土地使用权出让计划，应当根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，特别是土地市场需求情况编制。国有土地使用权出让计划至少应当是年度计划，最好是3-5年的滚动出让计划。出让计划内容应当包括今后一段时期政府国有土地使用权出让总面积、不同用途土地供应面积、地段、供地进度安排、供地方式（协议、招标、拍卖、挂牌）年度土地供应总量、土地供应面积、地段以及供地时间等内容。市、县人民政府土地行政主管部门拟订出让计划后，应当按规定报同级人民政府审批。
国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。
2、公开接收用地申请
市、县国土资源管理部门公布国有土地使用权出让计划、细化的地段、地块信息，应当同时明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。
需要使用土地的单位和个人即可根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。
市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。
3、严格确定供地方式
在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式出让；经营性用途以外的其他用地同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，也应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。
4、编制出让方案，方案报批
对于应当招标拍卖挂牌出让的宗地，市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。
对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制订协议出让土地方案。
协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。
5、地价评估，集体确定底价
市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，掌握待出让地块的正常土地市场价格。
国有土地使用权出让中的土地估价，应当由市、县人民政府土地行政主管部门及其事业单位的土地估价师评估或委托专业的土地评估机构进行评估。评估价格应当是拟拍卖宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。土地估价方法包括市场比较法、假设开发法（剩余法）、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修订法等。由于拍卖出让宗地一般都是用于开发或再开发建设，且多为经营性用地，因此，假设开发法、市场比较法往往成为首先被选用的方法，收益还原法和基准地价系数修订法也比较常用，成本逼近法则较为少用。估价师在承担国有土地使用权拍卖出让估价时，一定要对未来的房地产市场变化趋势有准确的把握，同时要对拍卖文件中关于拍卖地块的条件介绍和使用条件进行认真分析，坚持多方法比较，客观确定评估对象的正常市场价格，规范出具相应的土地估价报告。
市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果、政府产业政策和土地市场供求情况，集体决策，综合确定标底或者底价。
协议出让底价不得低于出让最低价。
采用招标拍卖挂牌方式出让的，还应当集体决定拍卖和挂牌的起叫价、起始价，投标、竞买保证金等。
出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。
出让最低价属于区域控制价格，应分用途、区域确定，并按规定公布，而不是在具体宗地出让时临时评估确定。
对于原划拨土地使用权人补办出让手续、补交出让金的情况，由于协议出让最低价对应的土地条件和基准地价内涵一致，即五通一平或三通一平等，鉴于原划拨土地使用权人已经支付了土地征用、拆迁补偿和前期开发等费用，因此，应进行土地条件修正，应当将其补交的价款与现时同地段征地、拆迁补偿和前期开发费用等之和视为使用者交纳的土地使用权出让金总额，以此与同地段同用途的协议出让最低价标准进行比较。
