法院查封某开发区一宗土地,委托价格认证中心鉴定该宗土地2005年7月30日的价格。价格认证中心鉴定人员调查搜集的数据资料和出具的技术报告中的测算过程如下：
一、鉴定人员调查搜集的数据资料
该开发区土地开发程度达到“七通一平”,2004年1月30日办理土地使用权出让手续,出让土地使用权年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为12万元/亩;土地开发费为8万元/亩;土地开发周期为3年,1年期年贷款利率为6%,3年期年贷款利率为7%;土地开发的投资回报率为20%,土地增值收益率为15%,土地还原利率取8%。
二、技术报告中的测算过程
(一)土地取得费(含税费)的确定
土地取得费(含税费)=12万元/亩=180元/平方米
(二)土地开发费的确定土地开发费=8万元/亩=120元/平方米
(三)利息的确定
利息=土地取得费利息+土地开发费利息=(180+120)×[(1+6%)3-1]
=57.3元/平方米
(四)利润的确定
利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率=(180+120)×20%
=60元/平方米
(五)土地增值收益的确定
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费)×土地增值收益率
=(180+120)×15%
=45元/平方米
(六)土地鉴定价格的确定
土地鉴定价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=180+120+57.3+60+45
=462.3元/平方米
案例分析:
(一)成本法(亦称成本通近法)鉴定土地价格是最基本的方法之一。该方法一般适用于新开发土地的价格鉴定,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法时采用。对既无收益又很少有交易的公园、学校、政府办公楼、公共建筑、公益设施等特殊性标的所占土地的价格鉴定时采用。
(二)成本法的公式;土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
1、土地取得费,是指取得土地使用权,而支付的费用。根据取得方式不同,一般分为两种情况。
(1)征用集体土地。包括:土地补偿费、安置补助费、附着物和青苗补偿费,新菜地开发建设基金等。
(2)购买和征用城市土地。包括:地价款、土地使用权出让金、向原土地使用者支付拆迁补偿费等。
2、土地开发费,是指开发的相关费用。包括:基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
基础设施配套费,是指开发土地与之相关的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化等建造费用。
公共事业建设配套费,是指建设非营业性的公共配套设施的建设费用。如:车棚、公厕等。
小区开发配套费,是指按小区各种设施及网点配套情况而开发的配套费。
3、税费,主要包括耕地占用税和土地增值税等。若该税费含在土地取得费中,可不另行计算。
4、利息,以土地取得费和土地开发费为基数。土地取得费以整个开发期计息,而土地开发费以整个开发期的一半计息。
5、利润,是指开发投资的回报。以土地取得费和土地开发费为基数,通过调查类似土地社会平均的合理开发投资利润率计算。
6、土地增值收益,是指政府出让土地除收回成本以外,还应使国家土地所有权获取的增值收益。土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率,土地增值收益率一般取10%～30%。
(三)利息计算错误。
1、土地开发费的计算期是1.5年,而不是3年;
2、利率取7%,而不是6%。改正:
利息=土地取得费利息+土地开发费利息
=180×〔(1+7%)3-1〕+120×〔(1+7%)1.5-1〕
=53.3元/平方米
(四)土地增值收益计算错误。原因是计算基数错误。
改正:土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率
=(180+120+53.3+60)×15%
=63元/平方米
(五)土地鉴定价格计算错误,没有考虑土地年限因素。
改正:
1、无限年期土地使用权价格
无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=180+120+53.3+60+62
=475.3元/平方米
2、计算48.5年土地使用权价格
48.5年土地使用权价格=无限年期土地使用权价格×年期修正系数
=475.3×〔1-1(1+8%48.5)〕
=464元/平方米
即:土地鉴定价格为464元/平方米。
一、鉴定人员调查搜集的数据资料
该开发区土地开发程度达到“七通一平”,2004年1月30日办理土地使用权出让手续,出让土地使用权年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为12万元/亩;土地开发费为8万元/亩;土地开发周期为3年,1年期年贷款利率为6%,3年期年贷款利率为7%;土地开发的投资回报率为20%,土地增值收益率为15%,土地还原利率取8%。
二、技术报告中的测算过程
(一)土地取得费(含税费)的确定
土地取得费(含税费)=12万元/亩=180元/平方米
(二)土地开发费的确定土地开发费=8万元/亩=120元/平方米
(三)利息的确定
利息=土地取得费利息+土地开发费利息=(180+120)×[(1+6%)3-1]
=57.3元/平方米
(四)利润的确定
利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率=(180+120)×20%
=60元/平方米
(五)土地增值收益的确定
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费)×土地增值收益率
=(180+120)×15%
=45元/平方米
(六)土地鉴定价格的确定
土地鉴定价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=180+120+57.3+60+45
=462.3元/平方米
案例分析:
(一)成本法(亦称成本通近法)鉴定土地价格是最基本的方法之一。该方法一般适用于新开发土地的价格鉴定,特别是土地市场发育不完善,土地成交实例不多,无法利用市场法等其他方法时采用。对既无收益又很少有交易的公园、学校、政府办公楼、公共建筑、公益设施等特殊性标的所占土地的价格鉴定时采用。
(二)成本法的公式;土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
1、土地取得费,是指取得土地使用权,而支付的费用。根据取得方式不同,一般分为两种情况。
(1)征用集体土地。包括:土地补偿费、安置补助费、附着物和青苗补偿费,新菜地开发建设基金等。
(2)购买和征用城市土地。包括:地价款、土地使用权出让金、向原土地使用者支付拆迁补偿费等。
2、土地开发费,是指开发的相关费用。包括:基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
基础设施配套费,是指开发土地与之相关的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化等建造费用。
公共事业建设配套费,是指建设非营业性的公共配套设施的建设费用。如:车棚、公厕等。
小区开发配套费,是指按小区各种设施及网点配套情况而开发的配套费。
3、税费,主要包括耕地占用税和土地增值税等。若该税费含在土地取得费中,可不另行计算。
4、利息,以土地取得费和土地开发费为基数。土地取得费以整个开发期计息,而土地开发费以整个开发期的一半计息。
5、利润,是指开发投资的回报。以土地取得费和土地开发费为基数,通过调查类似土地社会平均的合理开发投资利润率计算。
6、土地增值收益,是指政府出让土地除收回成本以外,还应使国家土地所有权获取的增值收益。土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率,土地增值收益率一般取10%～30%。
(三)利息计算错误。
1、土地开发费的计算期是1.5年,而不是3年;
2、利率取7%,而不是6%。改正:
利息=土地取得费利息+土地开发费利息
=180×〔(1+7%)3-1〕+120×〔(1+7%)1.5-1〕
=53.3元/平方米
(四)土地增值收益计算错误。原因是计算基数错误。
改正:土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率
=(180+120+53.3+60)×15%
=63元/平方米
(五)土地鉴定价格计算错误,没有考虑土地年限因素。
改正:
1、无限年期土地使用权价格
无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=180+120+53.3+60+62
=475.3元/平方米
2、计算48.5年土地使用权价格
48.5年土地使用权价格=无限年期土地使用权价格×年期修正系数
=475.3×〔1-1(1+8%48.5)〕
=464元/平方米
即:土地鉴定价格为464元/平方米。
