1、市场法
有一框架结构一至三层营业房2004年6月30日交付使用,房地产权证记载建筑面积为500平方米。该区域营业房房地产交易价格从2004年5月至2005年8月31日每月环比上涨1.2%。市场调查情况如下表:
市场调查情况登记表
交易实例 项目 |
A |
B |
C |
鉴定标的 |
交易日期 |
2004.8.31 |
2005.3.31 |
2004.10.31 |
2005.8.31 |
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
|
交易单价 |
8 500元/m2 |
7 800元/m2 |
8 000元/m2 |
|
楼层 |
一至三层 |
一至三层 |
一至三层 |
一至三层 |
建筑面积 |
530 |
520 |
490 |
500 |
用途 |
商业 |
商业 |
商业 |
商业 |
繁华程度 |
优 |
良好 |
较优 |
良好 |
交通便捷度 |
良好 |
良好 |
良好 |
较优 |
配套设施完善度 |
良好 |
较优 |
良好 |
良好 |
临街状况 |
优 |
良好 |
较优 |
较优 |
上表内繁华程度、交通便捷度、配套设施完善度、临街状况四个因素中,优、较优、良好三个档次修正系数依次相差5%(均为对总价格的影响程度)。
请根据上述资料计算该房地产在2005年8月31日的总价格(要求先填写比准价格计算表)
答案:
比准价格表
交易实例 项目 |
A |
B |
C |
交易单价 |
8 500元/m2 |
7 800元/m2 |
8 000元/m2 |
交易日期 |
100/89.20 |
100/96.20 |
100/91.20 |
交易情况 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
楼层 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
建筑面积 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
用途 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
繁华程度 |
100/110 |
100/100 |
100/105 |
交通便捷度 |
100/95 |
100/95 |
100/95 |
配套设施完善度 |
100/100 |
100/105 |
100/100 |
临街状况 |
100/105 |
100/95 |
100/100 |
比准单价 |
8684.57 |
8556.24 |
8793.92 |
案例A交易日的调整:
交易日 基准日
1 (1+1.2%)12
X 100
X=100*(1+1.2%)-12=89.20
案例B交易日的调整:
交易日 基准日
1 (1+1.2%)5
Y 100
Y=100*(1+1.2%)-5=96.20