网友回忆版一
甲企业为某地区房地产企业，税务局要求甲企业对其开发项目进行土地增值税清算。
1、甲企业支付土地价款12000万元，契税按照4%缴纳。
2、甲企业项目开发成本为7000万元，其中：非银行机构借款利息支出800万元。
3、销售面积占可售面积的90%，确认销售收入36000万元，不包括用于回迁安置占可售面积10%的房屋。
4、甲企业已经按照预征率的3%缴纳土地增值税1080万元。甲委托某税务师事务所进行土地增值税清算鉴证，并出具鉴证报告。
开发费用扣除率为10%。
问题一：税务局要求甲企业进行土地增值税清算是否符合规定。
税务局要求甲企业进行土增清算符合规定。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
问题二：计算甲企业的开发成本。
土地价款=12000*1.04=12480万元
开发成本=7000-800+36000/0.9*0.1*1.04=10306万元
问题三、计算甲企业应缴纳的营业税、城建税、教育费附加和地方附加。
甲企业应缴纳的营业税=36000/0.9*0.05=2000万元
甲企业应缴纳城建税、教育费附加=2000*(0.07+0.03)=200万元
甲企业应缴纳地方附加=2000*0.02=40万元
甲企业应缴纳的营业税、城建税、教育费附加和地方附加=2240万元
问题四、甲企业应补缴的土地增值税
收入总额=36000/0.9=40000万元
土地价款=12000*1.04=12480万元
开发成本=7000-800+36000/0.9*0.1*1.04=10306万元
税金及附加=2200万元
开发费用=(12480+10306)*0.1=2278.6万元
加扣除20%=(12480+10306)*0.2=4557.2万元
扣除项目合计=12480+10306+2278.6+4557.2=29621.8万元
增值额=10378.2万元
增值率=10378.2/29621.8=35%
适用30%的税率
应缴纳的土地增值税=10378.2*0.3=3113.46万元
应补缴=3113.46-1080=2033.46万元
思路就是这样的，回迁房应视同销售，增加收入的同时，要增加成本，并且增加契税的计税依据，缴纳契税。
