四、综合题

甲公司是一家多元化经营的民营企业，投资领域涉及医药、食品等多个行业。受当前经济型酒店投资热的影响，公司正在对是否投资一个经济型酒店项目进行评价，有关资料如下：

(1)经济型酒店的主要功能是为一般商务人士和工薪阶层提供住宿服务，通常采取连锁经营模式。甲公司计划加盟某知名经济型酒店连锁品牌KJ连锁，由KJ连锁为拟开设的酒店提供品牌、销售、管理、培训等支持服务。加盟KJ连锁的一次加盟合约年限为8年，甲公司按照加盟合约年限作为拟开设酒店的经营年限。加盟费用如下：

费用内容 费用标准 支付时间
初始加盟费 按加盟酒店的实有客房数量收取，每间客房收取3000元 加盟时一次性支付
特许经营费 按加盟酒店收入的6.5%收取 加盟后每年年末支付
特许经营保证金 10万元 加盟时一次性支付，合约到期时一次性归还（无息）。

(2)甲公司计划采取租赁旧建筑物并对其进行改造的方式进行酒店经营。经过选址调查，拟租用一幢位于交通便利地段的旧办公楼，办公楼的建筑面积为4 200平方米，每平方米每天的租金为1元，租赁期为8年，租金在每年年末支付。

(3)甲公司需按KJ连锁的统一要求对旧办公楼进行改造、装修，配备客房家具用品，预计支出600万元。根据税法规定，上述支出可按8年摊销，期末无残值。

(4)租用的旧办公楼能改造成120间客房，每间客房每天的平均价格预计为175元，客房的平均入住率预计为85%。

(5)经济型酒店的人工成本为固定成本。根据拟开设酒店的规模测算，预计每年人工成本支出105万元。

(6)已入住的客房需发生客房用品、洗涤费用、能源费用等支出，每间入住客房每天的上述成本支出预计为29元。除此之外，酒店每年预计发生固定付现成本30万元。

(7)经济型酒店需要按营业收入缴纳营业税金及附加，税率合计为营业收入的5.5%。

(8)根据拟开设经济型酒店的规模测算，经济型酒店需要的营运资本预计为50万元。

(9)甲公司拟采用2/3的资本结构(负债/权益)为经济型酒店项目筹资。在该目标资本结构下，税前债务成本为9%。由于酒店行业的风险与甲公司现有资产的平均风险有较大不同，甲公司拟采用KJ连锁的β值估计经济型酒店项目的系统风险。KJ连锁的β权益为1.75，资本结构(负债/权益)为1/1。已知当前市场的无风险报酬率为5%，权益市场的平均风险溢价为7%。甲公司与KJ连锁适用的企业所得税税率均为25%。

(10)由于经济型酒店改造需要的时间较短，改造时间可忽略不计。为简化计算，假设酒店的改造及装修支出均发生在年初(零时点)，营业现金流量均发生在以后各年年末，垫支的营运资本在年初投入，在项目结束时收回。一年按365天计算。

要求：

(1)计算经济型酒店项目的税后利润(不考虑财务费用，计算过程和结果填入下方给定的表格中)、会计报酬率。

项目 单价（元/间.天） 年销售数量（间） 金额（元）
销售收入      
变动成本      
其中      
       
       
       
固定成本 - -  
其中： - -  
  - -  
  - -  
       
       
  - -  
税前利润 - -  
所得税 - -  
税后利润 - -  

(2)计算评价经济型酒店项目使用的折现率。

(3)计算经济型酒店项目的初始(零时点)现金流量、每年的现金净流量及项目的净现值(计算过程和结果填入下方给定的表格中)，判断项目是否可行并说明原因。

项目 零时点 第1至7年 第8年
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
       
现金净流量      
折现系数      
现金净流量的现值      
净现值      

(4)由于预计的酒店平均入住率具有较大的不确定性，请使用最大最小法进行投资项目的敏感性分析，计算使经济型酒店项目净现值为零的最低平均入住率。

【答案】

(1)

项目 单价（元/间.天） 年销售数量（间） 金额（元）
销售收入 175 120×365×85%=37230 175×37230=6515250
变动成本 11.375+29+9.625=50 37230 50×37230=1861500
其中      
特许经营费 175×6.5%=11.375    
客房经费 29    
营业税金及附加 175×5.5%=9.625    
固定成本 - - 45000+1533000+750000+
300000+1050000=3678000
其中： - -  
初始加盟费摊销 - - 3000×120÷8=45000
房屋租金 - - 4200×1×365=1533000
装修费摊销     6000000÷8=750000
酒店固定付现成本 - - 300000
酒店人工成本     1050000
税前利润 - - 6515250-1661500-3678000
=975750
所得税 - - 975750×25%=243937.5
税后利润 - - 731812.5

原始投资额=加盟保证金+初始加盟费+装修费+营运资本=100000+3000×120+6000000+500000=6960000(元)

会计报酬率=731812.5/6960000=10.51%

(2)β资产 =1.75/[1+(1+25%)×(1/1)]=1

该项目的β权益 =1×[1+(1+25%)×(2/3)]=1.5

权益资本成本=5%+1.5×7%=15.5%

项目折现率=加权平均资本成本=9%×(1-25%)×40%+15.5%×60%=12%

(3)

项目 零时点 第1至7年 第8年
初始加盟费 -120×3000=-360000    
装修费用 -6000000    
初始加盟保证金 -100000   100000
营运资本 -500000   500000
净利润   731812.5 731812.5
初始加盟费摊销   45000 45000
装修费摊销   750000 750000
营业现金净流量   1526812.5 1526812.5
现金净流量 -6960000 1526812.5 2126812.5
折现系数 1 4.5638 0.4039
现金净流量的现值 -6960000 6968066.89 859019.57
净现值 867086.46    

该项目净现值大于0，因此是可行的。

(4)设平均入住率是X，则年销售客房数量=120×365×X=43800X

项目 单价（元/间.天） 年销售数量（间） 金额（元）
销售收入 175 120×365×X 7665000X
变动成本 11.375+29+9.625=50 120×365×X 2190000X
其中      
特许经营费 175×6.5%=11.375    
客房经费 29    
营业税金及附加 175×5.5%=9.625    
固定成本 - - 45000+1533000+750000+
300000+1050000=3678000
其中： - -  
初始加盟费摊销 - - 3000×120÷8=45000
房屋租金 - - 4200×1×365=1533000
装修费摊销     6000000÷8=750000
酒店固定付现成本 - - 300000
酒店人工成本     1050000
税前利润 - - 7665000X-2190000X-3678000
税后利润 - - 7665000X-2190000X-3678000×（1-25%）

第1~7年现金净流量=(7665000X-2190000X-3678000)×(1-25%)+(45000+750000)=4106250X-1963500

第8年现金净流量=4106250X-1963500+600000

净现值=-6960000+(4106250X-1963500)×4.5638+(4106250X-1363500)×0.4039=0

解得，X=80.75%，最低平均入住率为80.75%。

【考点】第八章资本预算。