二、应收账款的管理

　　应收账款是物业管理公司因经营管理服务而形成的应收款项。如果应收账款过多，那么会增加应收账款管理的成本，减少收益。为此，应收账款的管理是物业管理公司理财的内容之一。

　　(一)应收账款管理的成本

　　1.收款成本

　　该成本是指应收账款的核算费用。例如，收集信用情报，分析业主或潜在顾客信用状况的费用，信用部门自身的成本等等。

　　2.延期付款成本

　　该成本指业主或客户没有按时付款，物业管理公司由此而增加与之相关的管理费用。例如，向业主或客户发出到期交款的提示或通知，法律诉讼以及收回过期应收款所作出劳动的费用。

　　3.坏账成本

　　坏账成本是指因无法收回的应收账款而引起的损失。应收款项拖欠愈久，坏账成本愈大。

　　(二)制定应收账款的规定

　　1.信用条件

　　信用条件是指业主或顾客应物业管理公司要求支付应付账款的条件，主要包括信用期限和现金折扣。

　　(1)信用期限

　　信用期限是物业管理公司为业主或顾客规定的最长付款时间，即公司允许业主或顾客从应该付款日到实际付款日之间的时间。例如，若某物业管理公司允许业主在某服务项目完成后10天内付款，则信用期限为10天。信用期限过短，不足以吸引业主，在竞争中会使营业额下降;信用期限过长，对营业额上升有利，但同时会增加坏账损失和应收账款的机会成本。信用期限为多少最为恰当，作为物业管理公司理财必须慎重考虑后决定。[例]某物业管理公司采用30天按发票全额付款的信用规定，现准备将信用期限放宽至60天仍按发票金额付款，如投资收益率为15%，则信用期限应采用30天还是60天对公司有利。有关数据如下表：

　　在分析时，先计算放宽信用期得到的收益，然后计算增加的成本，最后根据两者比较的结果作出判断。

　　①信用条件变化对营业利润的影响

　　营业量增加×单位贡献边际=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)

　　②信用条件变化对应收账款机会成本的影响　　应收账款应计利息=应收账款占用资金×资金成本率

　　应收账款占用奖金=应收账款平均余额×销售成本率应收账款平均余额=日销售额×平均收现期

　　(2)现金折扣

　　提供了信用期限后，增加了应收账款，为加速资金周转、减少坏账损失，可在提供信用期限的同时，提供一定的现金折扣。现金折扣实际上是公司为了鼓励业主或客户早日支付应付款而给予的一种折扣优待。公司提供现金折扣的条件各家公司并不一致，一般情况下，现金折扣率平均在2%～3%之间，折扣期大多为10～20天。

　　公司向业主或客户提供现金折扣，其主要目的是吸引业主或客户为享受优惠而提前付款，缩短公司的平均收账期。但是对一个物业管理公司而言，是否应该采用现金折扣及折扣条件如何确定，主要取决于提供现金折扣后减少的资金占用是否能获取比现金折扣更大的收益。[例]某物业管理公司为加速资金回收，计划在一个月信用期方案中规定，如果客户在10天内归还款项可享受1.5%的现金折扣;在两个月信用期方案中规定，如果客户在10天内归还款项可享受2%的现金折扣。并估计，如果执行一个月信用期方案，客户都会在折扣期内付款，坏账损失可减少1/3，管理费用减少数为需增管理费用;如果执行两个月信用期方案，约有1/2客户会在折扣期内付款，坏账损失和管理费用可减少1/4。在这种情况下，公司是否还要采取现金折扣措施?假定一个月信用期营业收入1800(千元)、应收款年平均占用138(千元)、需增管理费8(千元)、坏账损失9(千元);两个月信用期营业收入2000(千元)、应收款年平均占用302(千元)，需增管理费12(千元)、坏账损失20(千元)。

　　结论：提供现金折扣对一个月信用期可行，因为净收益增加;对两个月信用期不可行，因为现金折扣支出大于收益增加。对现金折扣的控制应以不减少利润为标准，确定最佳方案。

　　2.收账政策

　　收账政策是指公司为了催收已过期的应收账款所遵循的程序。包括打电话、派专人催款和采取法律行动等。不同的收账政策会有不同的收账费用支出。如果其他情况相同，在一定的范围内，收账费用开支愈大，平均还款天数就越短，那么坏账损失就愈小。通过收账费用支出与减少坏账损失和减少应收账款后带来的利润相比较，可以选择收账政策。

　　[例]某公司当前收账政策每年开支收账费用1万元，应收账款平均回收天数为45天，坏账损失占营业额的3%;拟采用的收款政策每年开支收账费用1.1万元，应收账款平均回收天数30天，坏账损失预计占营业额的2%。如果当前营业额为60万元，采用新的收账政策对其无显著影响。该公司年资金利润率为20%。问新的收账政策是否可行?具体分析计算见下表:

　　结论：该公司采用新的收账政策，其收账费用支出小于带来的收益，新的收账政策可行。

　　采取何种收账政策的标准在于不论何时，收账支出均不得超过带来的收益。

　　(三)应收账款的日常管理

　　1.应收账款的管理原则

　　公司应收账款的控制过程是极为复杂的，其中不确定因素较多，除了定量分析控制外，还应对一些因素进行定性分析控制，以便科学决策，使应收账款控制达到良好效果。

　　应收账款控制中应遵循的管理原则有：

　　(1)利润最大化原则。应收账款控制的任务不是使信用条件愈低愈好，也并非使坏账损失愈少愈好，而是要使公司利润达到最大。不应过分回避风险，避免出现坏账损失，而是要全面权衡，既要考虑坏账损失、机会成本，也要考虑公司利润大小，以利润最大为决策原则。

　　(2)区别对待原则。对应收账款控制，公司不应在所有业主或客户中平均分摊精力，而应区别对待，把大部分精力用于对那些信誉差、可靠性较低的客户的调查分析，对其严格控制。

　　(3)从长远利益出发的原则。应收账款管理是动态的，公司不仅要看目前利益，而且更要注重长远利益，以便在市场上占有地位，同业主或客户建立长期的良好关系及网络，这对物业管理公司在市场上的生存和发展也非常重要。

　　2.应收账款收回的监督

　　一般情况下，公司应收账款拖欠的时间愈长，账款收回的可能性愈小、形成坏账的可能性就愈大。为此，公司对应收账款情况要随时掌握，严密监督，我们可以通过账龄分析表来达到这个目的。

　　利用账龄分析表，公司可以了解到以下情况：

　　(1)有多少欠款尚未在信用期内。如表10.5可以看出，320000元应收账款尚在信用期内，占全部应收款的72%。这些应收账款欠款属正常，但届时能否收回不能肯定，所以及时监管非常重要。

　　(2)有多少欠款超过了信用期，超过款项时间及百分比，有哪些欠款可能因拖欠时间长而形成坏账。从表10.5可以看出，125000元的应收账款已超过信用期，占全部应收账款的28%，其中90000元拖欠时间较短(30天内)，占全部应收账款的20.2%，收回的可能性很大;其中33000元拖欠时间较长(31～90天)，占全部应收账款的7.3%，收回有一定难度;其中2000元拖欠时间最长(90天以上)，占全部应收账款的0.5%，很可能成为坏账。对不同拖欠时间的应收账款，公司应采取不同措施，制定经济、可行的政策;对可能发生的坏账损失，要提前充分估计对公司损益的影响。

　　3)信用保险

　　公司评估客户过于小心、保守，固然可以避免信用损失，但由此而丧失了很多经营服务而取得的利益。为了避免坏账损失，公司可以进行信用保险。值得注意的是，正常情况下的坏账损失不能进行信用保险，只有非正常情况下的坏账损失才能进行信用保险。譬如，某物业管理公司年营业净额为100万元，预计坏账损失为5%，预计每年发生5万元的坏账损失，属正常，公司不能对这笔损失进行保险，保险的范围只能是超过5万元的部分。

　　保险人往往对信用保险承担较大的风险，通常情况下，保险人将信用保险金额限制在一定范围内并要求被保险人负担10%～20%左右的坏账损失。

　　物业管理公司要不要进行信用保险，应根据公司财务状况及应收账款具体分布而定。