一、单项选择题：每题给四个选项，选项中只有一个答案是正确的，应试人员应将正确的选项选择出来，多选或不选均不得分。 

1．张甲、张乙、张丙祖孙三人各出资20000元、30000元、25000元修建了一栋三层小楼，他们各自独立生活。建楼前三人约定建成后张甲、张乙、张丙分别住一楼、二楼、三楼，但对所有权的归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权应怎样处理?(  ) 

A．推定三人共同共有

B．推定三人按份共有

C．推定三人区分所有

D．认定张甲拥有所有权，张乙、张丙拥有使用权 

 

 

 

正确答案:B　解题思路：本题涉及按份共有和共同共有的认定问题依照《物权法》第103条之规定，对按份共有和共同共有约定不明的，除具有家庭关系等外，视为按份共有本例中甲、乙、丙虽系祖孙三代，但各自出资，表明其分家另过，不具有家庭关系，故应推定为按份共有因此，本题正确选项为B 

 

2．甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的?(  ) 

A．因没有经过全体共有人的同意，甲、乙不得铺木地板

B．因甲、乙的应有部分合计已过半数，故甲、乙可以铺木地板

C．甲、乙只能在自己的应有部分上铺木地板

D．若甲、乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋 

 

 

 

正确答案:B　解题思路：本题涉及按份共有人共有权的行使问题在按份共有的情况下，对共有物的改良行为及处分行为应取得共有人的一致同意，在不能取得一致同意的情况下，应按照多数份额共有人的意见处理本题中，甲、乙、丙各享有1/3的份额，在对共有物房屋的改良行为中不能取得一致意见，应按照多数份额共有人的意见处理，故本题正确选项为B 

 

3．甲、乙共同出资购买了一间房并出租给丙，租房期间甲欲转让自己的份额，乙与丙均表示愿意购买，应如何处理?(  ) 

A．在同等条件下由乙优先购买

B．在同等条件下由丙优先购买

C．在同等条件下由甲决定卖给谁

D．在同等条件下由乙、丙共同购买，各享有一半的份额，形成共有 

 

 

 

正确答案:A　解题思路：本题涉及承租人的优先购买权和共有人的优先购买权问题按份共有人基于共有关系而享有优先购买权，承租人基于承租合同而享有优先购买权，但按份共有人的优先购买权是基于物权的优先购买权，承租人的优先购买权是基于债权的优先购买权虽然，我国现行法对这两种优先购买权的效力未作规定，但依据物权优于债权的原理，按份共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权故本题答案为A项 

 

4．某小区业主因对物业管理公司的做法不满，欲通过公开招聘方式更换小区的物业管理公司。依《物权法》的规定，该小区业主作出选聘和解聘物业服务企业的决定，应当符合的条件是：(  ) 

A．经专有部分占小区总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

B．经专有部分占小区总面积2/3以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意

C．经专有部分占小区总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D．经专有部分占小区总面积1/2以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意 

 

 

 

正确答案:C　解题思路：本题涉及建筑物区分所有权问题根据《物权法》第76条的规定可知，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意因此，本题正确选项为C 

 

5．甲、乙二人共有房屋一幢，甲长期在外地，由乙实际居住，并付给甲若干补偿。一日因房屋地基不牢倒塌，对邻房造成一定损害。对此，(  ) 

A．应由乙承担赔偿责任

B．应由甲、乙承担连带责任

C．应由甲、乙分担责任，并由乙适当多负担

D．应由甲承担赔偿责任 

 

 

 

正确答案:B　解题思路：本题涉及共有财产致人损害的责任承担问题对于共有财产致人损害的责任承担，依《物权法》第102条的规定，共有财产致人损害的，应由共有人承担连带责任故本题答案为B 

 

二、多项选择题：每题给四个选项，选项中有两个或两个以上答案是正确的，应试人员应将正确的选项选择出来，多选、少选或不选均不得分。 

6．甲、乙、丙三人共有一辆拖拉机，农闲时往往有几个月搁置不用。乙、丙均想将拖拉机卖掉。甲外出之时，乙、丙二人就协商将拖拉机卖给了丁，卖得价款为甲留下一份，其他由乙、丙各自取走。甲回来后获悉此事，认为乙、丙未经自己同意无权出卖拖拉机。乙、丙认为应该少数服从多数。对此，下列说法正确的有：(  ) 

A．乙、丙的行为侵犯了甲的所有权

B．乙、丙的行为侵犯了甲的优先购买权

C．如果丁取得拖拉机并非善意，则甲可以主张该买卖无效

D．若丁善意取得拖拉机的所有权，则乙、丙应赔偿给甲造成的损失 

 

 

 

正确答案:ABCD　解题思路：本题涉及部分共有人处分共有物的法律后果问题《物权法》第97条规定："处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外"按份共有人对于共有物的处分，除另有约定外，应当经占份额2/3以上共有人的意思处理，但不能损害其他共有人的利益；否则，少数共有人可以要求其承担民事责任本题中，乙、丙未征求甲的意见，擅自处分共有物，侵害了甲的份额所有权；同时，因未征求甲的意见，使甲的优先购买权也受到侵害但是，如果受让人基于善意，可因善意取得制度而取得该物的所有权因此，本题正确选项为ABCD 

 

7．下列表述不正确的是：(  ) 

A．有限责任公司由两个以上的出资人出资的，。有限责任公司的财产为共有财产

B．农村集体组织是由其成员构成的，因此，农村集体财产由其成员共有

C．国家财产由全民所有，因此，国家财产由全民共有

D．无子女家庭由夫妻二人组成，因此，家庭财产一般由夫妻二人共有 

 

 

 

正确答案:ABC　解题思路：本题涉及对共有的理解问题有限责任公司的财产属于法人所有，而非由出资人共有农村集体组织的财产归集体所有，而非由其成员共有国家财产归国家所有，而非全民共有无子女家庭的财产一般由夫妻二人共有，有约定的除外因此，本题正确选项为ABC 

 

8．下列各项属于夫妻共同财产的有：(  ) 

A．婚姻关系存续期间，夫妻各自或共同劳动所得的收入和购置的财产

B．财产系婚前财产或婚后财产无法查清的

C．婚姻关系存续期间，复员、转业军人所得的复转费

D．虽属婚前财产，但在共同生活中由双方共同长期使用、经营、管理的财产 

 

 

 

正确答案:AB　解题思路：本题涉及夫妻共有财产问题依照《婚姻法》的规定，在婚姻关系存续期间取得的财产，如果夫妻没有特别约定的，应属夫妻共有财产财产系婚前财产或婚后财产无法查清的，推定为婚后共有财产复员转业军人所得的复转费为个人财产婚前财产不因长期使用、经营、管理而改变其财产的归属因此，本题正确选项为AB 

 

三、不定项选择题：每题给四个选项，选项中有一个或一个以上（包括四个）答案是正确的，应试人员应将正确的选项选择出来，多选、少选或不选均不得分。 

（9-14题共用题干） 

甲、乙、丙共有一头骆驼，价值近万元，用于经营旅游服务。其中甲享有40％的份额，乙享有35％的份额，丙享有25％的份额，请回答下列问题： 

9．设甲向赵某借款，将骆驼交付赵某进行质押。后因甲无力还款，赵某欲变卖骆驼清偿债务，遭乙、丙反对，为此引起纠纷。下列表述正确的有：(  ) 

A．赵某因质押合同而取得质权

B．赵某因善意而取得质权

C．赵某不能取得质权

D．甲应对乙、丙承担侵权责任 

10．假设甲向钱某借款，将其份额向钱某进行抵押，双方签订了抵押合同，该抵押的效力如何?(  ) 

A．该份额抵押因合同签订而生效

B．该份额抵押因乙、丙的追认而生效

C．该份额抵押不能生效

D．该份额抵押因登记而生效 

11．设甲放弃自己的份额，该放弃的份额应如何处理?(  ) 

A．由乙、丙共同共有

B．国家所有

C．由乙、丙按原有份额按比例享有

D．由乙、丙一人一半 

12．设甲欲出让自己的份额，乙、丙和非共有人孙某均欲购买且所出条件相同。该份额应如何处理?(  ) 

A．由甲决定，卖给乙或丙或孙某

B．由乙、丙根据自己的份额按比例购买

C．必须由乙、丙抽签决定由谁购买

D．由甲决定卖给乙或者丙 

13．设该骆驼在一次对游客李某的旅游服务中不慎将李某摔伤，李某花去医药费若干，对该医药费如何处理?(  ) 

A．应由甲、乙、丙承担按份责任

B．应由甲、乙、丙承担连带责任

C．应由甲、乙、丙承担补偿责任

D．应由李某自己承担 

14．设甲与周某签订了该骆驼的租赁合同，对于该租赁合同的效力，下列表示正确的有：(  ) 

A．即使乙、丙反对，该租赁合同有效

B．乙反对，丙支持，该租赁合同有效

C．必须取得乙的同意，该租赁合同有效

D．必须取得乙、丙的同意，该租赁合同有效 

 

 

 

正确答案:9．BD；10．A；11．C；12．D；13．B；14．B　解题思路：1.本题涉及动产质权的善意取得问题甲、乙、丙对该骆驼为按份共有，在按份共有的情况下，依照《物权法》第97条之规定，处分共有物的，应取得共有物份额2/3以上人同意本题中，共有人甲向赵某借款，而且借款用途只能是用于个人目的，其将骆驼质押给赵某为处分行为，该行为遭乙、丙反对，该处分行为应为无效行为，故赵某不能通过质押合同而取得质权，但依照《担保法解释》第84条之规定，第三人为善意的，可因善意而取得质权，故赵某可因善意取得质权赵某变卖骆驼、清偿债务的行为是行使质权的行为因甲无权对骆驼设定质押，且其行为损害了乙、丙的共有权，故甲应对乙、丙承担侵权责任因此，本题正确选项为BD2.本题涉及动产份额抵押问题对于动产的份额抵押，法律并未禁止，故甲有权向钱某进行份额抵押，并不需要乙、丙之追认对于动产的份额抵押何时生效，依该动产抵押权的生效要件而定骆驼为一般动产，其抵押权自合同签订时生效，故该份额抵押也因合同签订而生效因此，本题正确选项为A3.本题涉及共有份额抛弃后的归属问题对于共有财产的份额，只要不损害他人利益，共有人可以抛弃对于抛弃后的份额的归属法律并无明文规定，但依所有权扩张原理，应由其他共有人按原有份额比例享有至于为什么不能由其他共有人共同共有?如果认定其他共有人共同共有，则对某一财产就存在既有按份共有，又有共同共有之情形，违背物权法定之原则至于被抛弃的份额为什么不归国家所有?有人认为被抛弃的份额为无主财产，无主财产归国家所有，但是如果认定为国家所有，则存在国家行使所有权的不便问题至于为什么不由乙、丙一人一半?对于抛弃的份额，由乙、丙一人一半，既无法律依据，又无法理依据因此，本题正确选项为C4.本题涉及按份共有人的优先购买权问题依照《物权法》第101条之规定，按份共有人在同等条件下享有优先购买权至于按份共有人之间均欲行使优先购买权怎么办?法律并无明文规定依照法理，此时乙、丙的优先购买权是平等的，就应当体现份额所有人甲的意志，由甲决定卖给乙或者丙当然，甲不能决定卖给孙某，因为孙某不是按份共有人至于为什么不能依据乙、丙已有份额按比例购买，依照《公司法》的规定，在股东转让自己的股份时，多个股东均欲行使优先购买权时，按照其所持股份比例购买，此处的立法目的是防止"一股独大"而在按份共有中，不存在此一立法目的，故应体现份额所有人的意志因此，本题正确选项为D5.本题涉及按份共有的债务承担问题依照《物权法》第102条之规定，对于共有物所发生的债务，除债权人知道或应当知道不存在连带关系的以外，按份共有人应对该债务承担连带责任因此，本题正确选项为B6.本题涉及共有物的租赁问题依照《物权法》第97条之规定，只有对共有物的处分行为和重大修缮行为才应取得2/3以上共有份额之同意，依照原理，对于负担行为一般只需要取得共有物1/2份额以上同意即可本题中，租赁行为为负担行为，甲的份额为40％，乙的份额为35％，丙的份额为25％，只需要取得丙的同意，该租赁合同就有效因此，本题正确选项为B 

 

四、案例分析题：要求应试人员根据案情，做出全面分析。应试人员应应仔细审阅试题及提问，按要求作答。 

15．甲、乙、丙共有一套房屋，甲享有40％的份额，乙享有35％的份额，丙享有25％的份额。三方约定，该房由丁承租，承租期限为5年。根据民法原理、合同法、担保法，请回答下列问题：

1．设甲欲转让自己的份额，乙不主张购买，丙、丁均主张购买，且所出条件相同。甲应转让给谁?为什么?

2．设甲欲转让自己的份额，丁不主张购买，乙、丙均主张购买，且所出条件相同。甲应转让给谁?为什么?

3．设甲欲抛弃自己的份额，且不损害他人利益，该抛弃份额的归属如何?为什么?

4．设甲、乙主张将该房转让于丁，丙既不主张转让，也不购买，甲、乙与丁签订房屋买卖合同，该合同的效力如何?为什么?

5．设在丁承租期间，房屋廊檐因年久失修掉落砸伤行人戊，该责任应由谁且如何承担?为什么?

6．设在丁承租期间，房屋窗台上的花盆掉落砸伤行人己，该责任应由谁承担?为什么?

7．设在丁承租期间，因房屋出租而欠相关税收，税负义务应由谁且如何承担?为什么?

8．设在丁承租期间，丁擅自转租该房于庚，转租合同的效力如何?为什么?

9．设在丁承租期间，丁对该房擅自进行功能性改造，出租人甲、乙、丙可享有何种权利?为什么?

10．设在丁承租期间，甲、乙、丙因向辛借款而将该房抵押于辛，因甲、乙、丙到期无力还款，在承租期的第三年，辛欲行使抵押权而与丁发生纠纷。辛能否行使抵押权?如能行使，其行使抵押权的后果对丁的租赁合同的效力如何?为什么?

11．设在丁承租期间，该房被洪水冲走，该风险应由谁承担?为什么? 

 

 

 

 

正确答案:

1．应转让给丙。丙依据共有关系享有优先购买权，丁依据租赁关系享有优先购买权，根据民法原理，基于物权产生的优先购买权优于基于债权产生的优先购买权。

2．由甲决定转让给乙或丙。乙、丙均享有优先购买权，他们的优先购买权均基于共有关系产生，在此情况下，应体现份额所有人的意志，由甲决定转让给乙或丙。

3．归乙、丙基于原有的份额相应享有。在按份共有关系中，共有人之一抛弃其份额的，归其他共有人享有，其他共有人依其原有份额分别享有抛弃份额。

4．合同有效。在按份共有中，转让共有物应取得共有人的一致同意，如果不能取得共有人的一致同意的，按多数份额的共有人的意见处理。

5．由甲、乙、丙承担连带责任。在租赁合同未有约定的情况下，出租人负有维修义务，房屋廊檐因年久失修掉落砸伤行人表明出租人未尽到维修义务。在按份共有中，共有物致人损害形成不可分之债，对此，按份共有人应负连带责任。当然，在内部关系中，按份共有人按份额分担该损失。

6．由丁承担。房屋窗台上的花盆掉落砸伤行人表明丁未尽到管理的注意义务，故应由其承担赔偿责任。

7．由甲、乙、丙按份承担。在租赁合同未有约定的情况下，税负义务由出租人承担。在按份共有中，共有物的税负义务为可分之债，依民法原理，按份共有人承担按份责任。

8．合同效力未定。承租人丁并不享有转租权，其擅自转租构成无权处分，故该合同效力未定。

9．主张违约责任或者侵权责任。承租人对租赁物负有妥善保管义务，对房屋擅自进行功能性改造，构成违约。同时，对房屋擅自进行功能性改造，构成对他人财产所有权的侵害，构成侵权。甲、乙、丙对此既可主张恢复原状，也可主张赔偿损失。

10．辛能行使抵押权，因为辛享有合法的抵押权，符合抵押权的行使要件。但抵押权的行使对租赁合同不发生效力，因为抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

11．由甲、乙、丙承担。在租赁合同对出租物的风险未有约定的情况下，依民法原理，出租物的风险由所有权人承担。