一、单项选择题：

1．土地估价实务中，以下确定估价假设和限制条件的做法不正确的是(    )。

A．待估价商业宗地现状容积率0．8，评估时按基准地价对应容积率标准设定为2．0 B．委托估价方未能提供待估价宗地国有土地使用权证，仅能提供建设用地批准文件，估价时按批准文件的规定设定用途 C．委托估价方提供的国有土地使用证记载面积与宗地图面积相差0．5m2，估价时以土地使用证所载面积为准 D．估价对象为划拨土地，估价时土地使用年限按法定最高使用年限设定

正确答案:A

2．在进行路线价评估过程中，估价师调查收集了若干临街商业宗地的租赁收益资料，在经过样点地价测算后统计得到下表数据，则对该表所做的分析正确的是(    )。

A．由该表编制的路线价深度修正系数符合苏慕斯法则 B．由该表编制的路线价深度修正系数符合霍夫曼法则 C．以1m为级距，则2～3m级距内的地价为7～8m级距内地价的1．230倍 D．表中数据可直接用于计算平均深度百分率

正确答案:D

3．已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。从土地估价的角度分析，符合(    )原则。

A．预期收益 B．替代 C．贡献 D．变动

正确答案:C

4．以下能够体现当前我国城镇地价宏观管理所处历史阶段的事件是(    )。

A．改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法 B．开展以地价动态监测为主要内容的城市土地价格调查工作 C．进行新一轮城镇土地定级估价成果更新 D．制定并执行工业用地出让最低价标准

正确答案:B

5．下列关于因素成对比较法确定土地定级因素权重说法错误的是(    )。

A．因素两两之间均要进行比较 B．为使结果更准确，可结合特尔斐测定法 C．某一待评因素权重有可能是零 D．可在因素集合中设置一虚拟因素

正确答案:C

二、多项选择题：

6．在拟定土地估价作业计划之前应开展的工作包括(    )。

A．实地踏勘，收集有关资料 B．签订土地估价合同或协议书 C．确定估价基准日 D．选择适宜的估价方法 E．试算待估价宗地价格

正确答案:BC

7．对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有(    )。

A．将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估 B．该部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估 C．将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估 D．按委托估价方的要求进行用途设定和评估 E．将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估

正确答案:ACDE

8．下面是关于土地估价假设条件的说法，(    )属于假设条件应说明的范围。

A．估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年 B．估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业 C．估价对象现状容积率为0．8，估价时设定为1I2 D．估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权 E．估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价

正确答案:ABCD

9．下面是关于确定土地估价基本事项的有关描述，正确的是(    )。

A．在考虑抵押估价目的的同时适当考虑股权转让目的 B．在确认土地估价对象时，要遵循委托约定、估价对象实际情况和合法性进行 C．在确定估价基本事项时选择估价方法和估价原则 D．土地价格条件应包括价格时点、价格种类、土地开发程度、估价目的、土地使用年期等 E．确认估价对象的内容包括确认土地的类型、位置、范围、权利状况、利用状况、宗地条件等

正确答案:BDE

10．土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有(    )。

A．以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权 B．以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性 C．以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分 D．以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程 E．以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性

正确答案:ABCD

三、情景分析题：

（11-15题共用题干）

甲企业于2000年以划拨方式取得某城市四级地范围内的一宗工业用地，土地面积4000m2，随后投入资金200万元进行厂房建设，厂房总建筑面积2500m2。2003年，由于生产发展的需要，甲企业先后向乙、丙两家银行申请房地产抵押贷款，并分别获得贷款80万元和100万元，抵押期限均为3年，抵押贷款率均为50％。已知该城市基准地价成果于2000年公布执行，土地出让金以基准地价为基础核算，按四级工业用地基准地价核算的工业用地出让金标准为200元／m2。另据调查，附近区域与该宗地类似的工业用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出让金水平分别为200元／m2、230元／m2、250元／m2。根据上述情况，回答51～55小题的问题。

11．甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产价格评估值V可以表达为(    )。

A．V=土地使用权出让价格+建筑物重置价格一建筑物折旧额一应交纳的土地出让金 B．V=土地使用权出让价格+200万元 C．V=土地使用权出让价格+建筑物现值一应交纳的土地出让金 D．V=土地使用权出让价格+建筑物重置价格×成新度一应交纳的土地出让金

12．在向银行申请抵押贷款的同时，甲企业向保险公司投保，并委托某评估机构进行投保财产价格评估，则评估值V为(    )。

A．V=土地使用权出让价格一应交纳的土地出让金+建筑物重置价格×成新度 B．V=建筑物重置价格-折旧额 C．V=土地使用权出让价格+建筑物重置价格一建筑物已使用年限的折旧额 D．V=建筑物重置价格×成新度

13．2006年，由于经营不善，甲企业未能按期偿还贷款而被乙、丙两家银行共同起诉至法院。法院拟对抵押物房地产进行处置。如果以拍卖方式处置，则该房地产可能的拍卖底价为(    )万元。

A．180 B．280 C．360 D．460

14．如果拍卖成功，所需支付的费用有：①偿还乙、丙银行的贷款；②缴纳土地使用权出让金：③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用；④处分房地产时发生的相关税费，则按时间先后顺序支付拍卖所得价款最可能的情况是(    )。

A．①④③② B．③②①④ C．②①④③ D．④②①③

15．如果拍卖成功，需向政府补交的土地出让金总额为(    )万元。

A．80 B．88 C．92 D．100

正确答案:11．ACD；12．BD；13．D；14．C；15．D

（16-20题共用题干）

某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K城市的S湖边，面积500m2，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m2砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2％，当时建筑物综合造价为2000元／m，目前重置价格为2500元／m。该写字楼的利用率为90％。当地同类写字楼出租正常空置率为10％，租金一般为每月50元／m(建筑面积)，每年需支付的总费用约80元／m(建筑面积)。假定土地还原率和房屋还原率分别为7％和8％。根据上述情况，计算并回答56-60小题的问题。

16．如果不考虑其他损失和市场波动，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益计算结果为(    )万元。

A．48。6 B．43．74 C．54 D．36

17．假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为(    )元。

A．46875 B．37500 C．45000 D．40909

18．在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为(    )万元。

A．220 B．215 C．210 D．205

19．在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为(    )万元。

A．50 B．51 C．48 D．52

20．如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为(    )万元。

A．648 B．658 C．678 D．698

正确答案:16．B；17．D；18．D；19．C；20．C

四、计算题：

21．S市有一面积为4000m2的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。 (1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。 (2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≤3．3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。 (3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信)，红线内场地乎整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元／m2，住宅450元／m2。 (4)其他相关资料如下。 ①该市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0．5％。 ②商业用地、居住用地的还原利率均为6％。 ③根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2．5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0．1，则地价向上或向下修正1％。 ④根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2％，住宅为3％。 ⑤基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

正确答案: 1．方法选择 根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地价系数修正法评估。 2．解题思路 先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅用地的总地价和单位地价。 3．适用公式 待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额 4．计算步骤 1)选择计算方法 根据题目所提供的资料，可采用基准地价系数修正法评估。 2)计算商业部分地价 (1)确定宗地所在土地级别及基准地价标准。 处于四级商业地价区，基准地价为800元／m2。 (2)确定影响因素修正系数。 影响因素修正系数=1+(-2％)=0．98 (3)确定年期修正系数。 年期修正系数：[1-1／(1+6％)]／[1-1／(1+6％)]=0．9458 (4)确定期日修正系数。 期日修正系数=(1+0．5％)=1．0994 (5)确定容积率修正系数。 容积率修正系数=(1+1％)=1．0829 (6)确定开发程度修正额。 该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 (7)计算商业部分地价。 商业部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =800×0．98×0．9458×1．0994×1．0829 =882．79(元／m2) 商业部分总地价=单位地价×总面积×商业部分所占比例 =882．79×4000×10％ =353116(元) 3)计算住宅部分地价 (1)确定其所在土地级别及基准地价标准。 处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450fE,／m2。 (2)确定影响因素修正系数。 影响因素修正系数=1+3％=1．03 (3)确定年期修正系数。 年期修正系数=[1-1／(1+6％)]／[1-1／(1+6％)]=0．9913 (4)确定期日修正系数。 期日修正系数=(1+0．5％)=1．0994 (5)确定容积率修正系数。 容积率修正系数=(1+1％)=1．0829 (6)确定开发程度修正额。 该宗地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地平整，与基准地价内涵一致，故土地开发程度修正额为0。 (7)计算住宅部分地价。 住宅部分单位地价=基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数 =450×1．03×0．9913×1．0994×1．0829 =547．01(元／m2) 住宅部分总地价=单位地价×总面积×住宅部分所占比例 =547．01×4000×90％ =1969236(元) 4)计算宗地总价 宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价 =353116+1969236 =2322352(元) =232(万元) 宗地单价：用地总价／用地面积 =2322352／4000 =581(元／m2)

22．某土地估价机构接受委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。该宗地面积为100亩，红线内外均已达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例(宗地A、B、C、D)，整理后见下表。 (1)此外，估价师还获取了以下资料和信息。 ①根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0．5个百分点。 ②如果与拍卖交易方式相比，招标和协议方式成交价格分别低3％和5％。 ③以待估宗地距区域中心距离为基准，其他宗地距区域中心距离每增加(或减少1km，价格对比指数减少(或增加)2％。 ④以待估宗地距火车货运站距离为基准，其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1km，价格对比指数减少(或增加)1％。 ⑤以宗地外达到“五通”的开发费用为基准，每增加(或减少)“一通”，价格对比指数增加(或减少)2％。 ⑥假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)1％。 ⑦假定环境优劣度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2％。 ⑧宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略。 ⑨假定宗地形状分为不规则、较规则、规则3个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升(或下降)一个等级，价格对比指数上升(或下降)2％。 ⑩以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加(或减少)0．1，其价格对比指数增加(或减少)0．5％。 ⑩该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算。 ⑩征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／m2征收；征地开垦费，按10元／m2计收。 ⑩该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元／m2；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，投资回报率为15％，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30％，年贷款利息率为6．57％，土地还原利率为6％。 (2)请根据上述资料和素材完成如下任务。 ①假定待估宗地各个因素的价格对比基准指数为100，将上述交易实例与待估宗地进行比较，补充完成如下“因素条件价格对比指数表”。 ②根据上述资料，以及完成的“因素条件价格对比指数表”中的有关信息选用两种方法分别计算并确定待估宗地单价(提示：如果采用市场比较法，区域因素和个别因素的各因子采用连乘方式，比准价格的确定采用简单算术平均法；估价最后结果确定时，两种方法的结果权重均取0．5)。

正确答案: 1．方法选择 市场比较法和成本逼近法。 2．解题思路 “因素条件价格对比指数表”部分，根据条件比较确定指数；地价计算部分先分别用市场比较法和成本逼近法求出单位地价，然后综合计算确定单位地价。 3．计算过程 1)编制“因素条件价格对比指数表” 有关信息，如下表所示。 2)市场比较法 由于D宗地交易期日与待估宗地的估价期日相差超过3年，排除。 =467．02(元／m2) =459．38(元／m2) =481．26(元／m2) 待估宗地单价=(467．02+459．38+481．26)／3 =469．22(元／m2) 或：待估宗地单价=(478．69+459．38+481．26)／3 =473．11(元／m2) 3)成本逼近法 (1)取得费。 土地补偿费、安置补偿费=2000×30／666．67=90(元／m2) 青苗及地上物补助费=2000／666．67=3(元／m2) (2)税费。 征地管理费=(90+3)×4％=3．72(元／m2) 耕地占用税=5元／m2 耕地开垦费=10元／m2 (3)开发费。 土地开发费=150元／m2 (4)利息。 利息=(土地取得费+税费)×[(1+利息率)-1]+土地开发费×[(1+利息率)-1] =(93+18．72)×[(1+6．57％)-1]+150×[(1+6．57％)-1] =25．02(元／m2) (5)利润。 利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×15％ =(93+150+18．72)×15％=39．26(元／m2) (6)增值。 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×30％ =(93+150+18．72+25．02+39．26)×30％ =97．80(元／m2) (7)无限年期单价。 无限年期单价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 =93+150+18．72+25．02+39．26+97．80 =423．80(元／m2) (8)有限年期单价。 年期修正系数=[1-1／(1+6％)]=0．9457 有限年期单价=无限年期单价×年期修正系数=423．80×0．9457=400．79(元／m2) 4)评估宗地价格 评估价格=市场比较法评估单价×权重+成本逼近法评估单价×权重 =469．22×0．5+400．79×0．5 =435(元／m2) 或：评估价格=市场比较法评估单价×权重+成本逼近法评估单价×权重 =473．11×0．5+400．79×0．5 =437(元／m2)