2009年试题
| 一、单项选择题： |
| 1．某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元／m2，根据国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发［2006］307号)的规定，该市工业用地出让最低限价为284元／m2，2008年8月，该市国土局拟出让此宗地，则其出让价格不得低于( )元／m2。 |
| 正确答案:C |
|
|
| 2．某宗地当前年纯收益为5万元，预计未来每年纯收益比上一年增长1％，土地还原率为5％，则该宗地当前的无限年期价格为( )万元。 |
| 正确答案:B |
|
|
| 3．房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为( )。 |
| 正确答案:C |
|
|
| 4．某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元／m2、1850元／m2，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( )。 |
| 正确答案:A |
|
|
| 5．在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为( )。 |
| 正确答案:C |
|
|
| 二、多项选择题： |
| 6．下列选项中，必须计入土地开发费的有( )。 |
| 正确答案:ABD |
|
|
7．已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为V.gif) ，政府确定其出让底价为V.gif) ，拍卖中其成交价为V.gif) 。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有( )。 |
| 正确答案:BCD |
|
|
| 8．下列关于政府干预地价过度上涨的正确说法是( )。 |
| 正确答案:CDE |
|
|
| 9．开发商经出让取得某宗商品房开发建设用地，在开工建设前接到政府规划调整通知，将该地块列入经济适用住房开发建设用地，提高容积率，并将南面临路的部分土地改为街头绿地。下列关于开发商重新办理用地手续的正确说法是( )。 |
| 正确答案:BC |
|
|
| 10．某宗地位于城市郊区，临城市主干道，周边生活基础设施不够完善，所在街道人口密度较小。宗地西高东低，北段边界呈弧形，为不规则多边形。根据所给资料可以准确认定的宗地个别条件有( )。 |
| 正确答案:BC |
|
|
| 三、情景分析题： |
| （11-15题共用题干） |
| A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000m2，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500m2的办公楼，现全部用于出租。A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查如下： (1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，可收取押金60万元； (2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元／m2； (3)当地土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，银行一年期存款利率为5％。 请根据上述内容，回答51～55小题的问题。 |
| 11．评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有( )。 |
| 12．从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为( )。 |
| 13．该办公楼客观年纯收益为( )万元。 |
| 14．评估中，该办公楼的年折旧额为( )万元。 |
| 15．若A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用( )的方法。 |
| 正确答案:11．D；12．D；13．C；14．C；15．B |
|
|
| （16-20题共用题干） |
| 某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息： (1)宗地现场调查草图，如图所示； (2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元／m2； (3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年； (4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50％，建筑靠近甲街道； (5)该类不动产综合还原率为10％，土地还原率为8％； (6)该城市路线价深度修正系数如下表，并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度2倍值以下时，应以中间线分前后两部分计算其临街单价。 深度修正系数表   请就上述内容，回答56～60小题的问题。 |
| 16．从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有( )。 |
| 17．假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( )元／m2。 |
| 18．该宗地当前的评估价格为( )元／m2。 |
| 19．若不动产的估价为76万元，土地估价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60％，则委托方下列贷款期望数额中，( )万元银行可以接受。 |
| 20．委托方贷款额为不动产总值的60％，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有( )。 |
| 正确答案:16．AC；17．D；18．B；19．ABC；20．AC |
|
|
| 四、计算题： |
| 21．某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000m2的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为2．5。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，项目于2008年7月开始动工，预计2010年7月竣工。项目其他有关资料如下： (1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000m2。其中，1～4层为商场，建筑面积10000m2；8层为设备层，建筑面积为1000m2；其余层为写字楼，建筑面积14000m2。写字楼中2层自用，建筑面积2000m2。 (2)该不动产预算投资2400元／m2，开发建设周期预计2年，第一年投入60％，第二年投入40％，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已计划出租定价，商场为每平方米建筑面积5．5元，写字楼为每平方米建筑面积3．5元。 估价师对市场进行调查获得一些资料： (3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元／m2，经估算，本项目投资总量为6250万元。 (4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为5．0元／m2，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。 (5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10％、8％和12％。按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用中不再考虑。保险费为建安综合造价的0．2％。 (6)当地土地还原率为8％，综合还原率为10％(已考虑建筑物每年的折旧损失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10％，投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30％。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1％，有关的银行存款年利率为6．5％，贷款年利率为10％。 请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。 |
| 正确答案: 1．解题思路 根据所给资料，首先采用收益还原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估该宗地于评估期日的价格。 2．计算步骤 (1)计算房地产总价 1)该建筑物房地产年总收益为30000000元。 2)求取该建筑房地产总费用： 管理费、维修费、税金为8000000元。 保险费=建安造价×0．2％=62500000×0．2％=125000(元) 总费用=管理费+维修费+保险费+税金 =8000000+125000 ＝8125000(元) 3)房地产总纯收益＝30000000－8125000 ＝21875000(元) 4)房地产总价格＝  ＝  ＝216085986．8(元) (2)计算土地价格 1)总建筑成本＝建筑总面积×建安造价＝62500000(元)。 2)估算房地产开发利息： 房地产开发利息＝土地取得费用×[(1＋10％)  －1]＋60％×6250×[(1＋10％) －1]＋40％×6250×[(1+10％) －1]＝0．21×土地取得费用＋6983586．19(元) 3)估算房地产开发利润： 投资回报率＝(土地取得费用＋开发成本)×30％ ＝(土地取得费用＋62500000)×30％ ＝0．3×土地取得费用＋18750000(元) 4)估算房地产销售税费： 销售税费＝售价×10％＝216085986．8×10％＝21608598．68(元) 5)估算待估宗地价格： 土地取得费用＝房地产总价－开发成本－利息－利润－税费 ＝216085986．8－62500000－(0．21×土地取得费用＋6983586．19)－(0．3×土地取得费用＋18750000)－21608598．68 ＝106243801．90－0．51×土地取得费用 则：土地取得费用＝106243801．90－0．51×土地取得费用 土地取得费用＝70360243．69(元) 地价＝土地取得费用／(1＋购地税费) ＝70360243．69／(1＋1％) ＝6966(万元) 附：年期不同保留位数时的不同结果对照表   |
|
|
| 22．某公司于2003年11月，出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权，并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑，已竣工验收。2008年11月，调查和实地踏勘后，得到的有关资料如下。 (1)该宗地面积为3亩，土地开发程度为“五通一平”，其所属建筑物面积为2500m2，砖混结构，经济耐用年限为50年，残值率为2％。 (2)2003－2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8％。 (3)2008年11月，宗地所在区域进行成片开发时，土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元／m2，开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元／m2，土地的开发周期平均为2年，开发投资为均匀投入。根据城市规划，公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10％。 (4)当地银行一年期贷款利率为12％，与该宗地类似土地的开发投资回报率为15％、土地增值收益率为15％、土地还原率为10％。 (5)该类建筑物的重置价为1500元／m2。 2008年11月该公司拟进行合作经营，需对整体不动产进行评估作价，试根据上述资料选择适当的方法，评估整体不动产的现值总价和楼面价格 |
| 正确答案: 1．方法选择 根据所给资料，应采用成本法评估该房地产现值。 2．计算步骤 (1)计算土地价格： 利用成本逼近法计算土地价格 1)土地取得费＝300(元／m2) 2)土地开发费＝200(元／m2) 3)投资利息＝300×(1．12 －1)＋200×(1．12 －1)＝100．32(元／m2)4)投资利润＝(300＋200)×15％＝75(元／m2) 5)成本价格＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润 ＝300＋200＋100．32＋75＋675．32(元／m2) 6)土地增值＝675．32×15％＝101．30(元／m2) 7)土地无限年期价格＝土地成本价＋土地增值 ＝675．32＋101．30＝776．62(元／m2) 8)单位宗地价格＝  9)宗地总价：  (2)计算建筑物价格 1)建筑物重置价格＝1500×2500＝3750000(元) 2)建筑物折旧额＝  3)建筑物现值＝3750000－234375＝3515625(元) (3)计算不动产现值 1)不动产现值＝1702140＋3515625＝5217765(元)≈522(万元) 2)单位不动产现值＝5217765／2500≈2087(元／m .gif) ) |
