三、物业管理企业的权利和义务

　　（一）物业管理企业权利以及权利来源

　　建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理公司的权利是：
　　（1）物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
　　（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；
　　（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
　　（4）有权制止违反规章制度的行为；
　　（5）有权要求管委会协助管理；
　　（6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务 ；
　　（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
　　这些权利的得到首先必须贯彻合法的原则，要依法取得，即权利主体、权利内容要符合法律和行政法规的规定。只有符合法律和行政法规的规定，物业管理企业的权利才能受到法律的保护。如果不符合法律和行政法规的规定，物业管理企业不仅不能达到预想的管理效果，反而可能造成其管理行为产生的后果无效。
　　物业管理企业在实施管理时，必须制定小区或大厦等管理办法，这些办法不能与法律法规和行政规章相悖，而是要在法律的范畴之内制定。如：哪些是物业使用的禁止行为，对限制性行为产生后果怎样处理；业主或使用人如果要改变住宅使用性质，如何对待；业主要进行装修有哪些注意事项；对消防设备的管理平时如何保持良好状态；各小区内各种公共设施和管线怎样管理，小区车辆停放、绿化管理等，都要依照相关法规制定管理条文。小区的治安管理也一定要纳入社会治安总的范畴，要执行行政部门颁布的治安管理条例和规章。
　　其次，物业管理公企业管理权利来之于合同。这里有三个方面：
　　（1）物业管理服务合同。合同签订双方业主委员会和物业管理企业是平等的民事主体，是委托和被委托的关系。合同明确了物业管理服务的事项、权限、标准费用、期限和违约责任等，在管理服务的权限之内就是物业管理企业的服务范围。即委托后，才进行管理；不委托，不能超越权限。如果超越管理权限，事后要得到业主委员会的追认。 物业管理公司行使委托之外的职权，业主委员会如不予认可，则由物业管理公司自己承担责任。例如，如果没有委托代办产权证、代办装煤气和电话等合同，物业管理公司自行其是，业主们可以予以否决，不支付费用；
　　（2）对物业使用中的各种禁止行为，物业管理企业要与业主有书面约定，或用“公约”、“合约”、“办法”等这些约定、协议来得到业主的认可，并在协议中双方约定违约的责任。这样物业管理公司才能有效进行制止违章行为，使得行使制止违章的行为有效，并具有追究对方违章的权限；
　　（3）关于聘请专业公司如保安公司、绿化公司，情况也是这样，一定要通过签订转委托合同，把业主委托的权限转委托给这些专业公司，并且事先要得到业主委员会的同意。

　　（二）物业管理企业的主要义务

　　《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理企业的义务是：
　　（1）履行物业管理合同，依法经营；
　　（2）接受管委会和住宅小区内居民的监督；
　　（3）重大的管理措施应当交管委会审议，并经管委会认可；
　　（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
　　物业管理企业的义务，首先是履行合同，对合同规定的事项要全面履行：
　　（1）管理服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。
　　（2）不得擅自变更和解除管理服务合同，双方必须信守合同。如果发生新的情况，要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当时人都不得擅自变更或解除合同，也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同；
　　（3）依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。
　　其次，服从政府部门房地产等有关行政主管部门的监督，接受物业管理相关部门的指导和监督，这又是物业管理企业的另一条重要义务：
　　（1）首先要接受工商管理。工商行政机关依法确定各类企业和个体工商业的合法地位，监督管理或参与管理市场上的各种经济活动，检查处理经济违法违章行为，保护合法经营，取缔非法经营，维护正常的市场秩序，保证社会主义市场经济的健康发展。物业管理公司要依法登记成立，经营范围要明确，以营业执照为准。与业主委员会订立管理服务合同要对照经济合同订立的条件：双方当事人是否具有主体资格；合同内容是否合法；是否损害国家利益、社会公共利益或第三者利益；是否超越企业经营范围；双方当事人意思是否表示真实；订立合同是否符合法定程序。根据规定，物业管理服务合同应到房地产主管部门备案。另外，物业管理公司在经营活动中使用商标、广告等，也要服从行政部门的管理；
　　（2）接受行业行政主管部门和政府有关行政主管理部门的行政管理。这主要是要接受资质核准登记管理，对物业管理行为的管理，对违反物业管理有关规定进行行政处罚，社区管理规定等；
　　（3）接受物业管理的价格管理。物业管理关系到千家万户的安居乐业，其收费既要考虑公平合理，还必须实行公开，还要考虑与物业所有权人、使用人经济承受能力相适应。物业管理企业要在物业管理价格政策范围之内经营。