收益还原法基本步骤
一、单项选择题：
1．求取土地收益及确定(    )是收益还原法的关键。
A．经营费用
B．土地租金
C．投资利率
D．土地还原率

正确答案:D　解题思路：用收益还原法求取土地价格的关键是求取土地收益和合理确定土地还原率。
 
2．采用收益还原法评估土地价格时(    )，则选择如下公式：P＝a÷（r－s）。
A．土地纯收益按某一常量每年递增
B．土地纯收益按某一常量每年递减
C．土地纯收益按某一固定比率每年递增
D．土地纯收益按某一固定比率每年递减

正确答案:C　解题思路：根据纯收益按一定比率递增或递减时，土地使用年期无限时的地价计算公式P＝a／(r±s)式中P、a、r_一含义同前；s--纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为口，则第二年为a(1±s)，第三年为a(1±S)，第n年为a(1±s)。公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时r>s，递减时(r＋s)>0。
 
3．采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为(    )。
A．评估对象所产生的收益
B．评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益
C．评估对象所产生为其产权主体所取得的收益
D．评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益

正确答案:D　解题思路：根据总收益的内容可以知道。总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。此外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房损失率折算总收益。
 
4．评估别墅等独立居住用地，一般应首选(    )。
A．市场比较法
B．收益还原法
C．成本逼近法
D．剩余法

正确答案:A　解题思路：根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。别墅等独立居住用地的收益不好计算，首选市场比较法，成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。
 
5．确定还原利率采用(    )加风险调整值的办法。
A．利润率
B．安全利率
C．存款利率
D．贷款利率

正确答案:B　解题思路：根据安全利率加风险值调整确定还原率：还原率＝安全利率十风险调整值。
 
二、多项选择题：
6．收益还原法可用于(    )。
A．评估土地价格
B．评估房产价格
C．评估不动产价格
D．评估承租土地使用权价格

正确答案:ABCD　解题思路：根据收益还原法的适用范围可知ABC是正确答案，评估承租土地使用权价格也可使用收益还原法，相当于一定年期的评估土地价格。
 
7．采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括(    )。
A．土地租金
B．房地出租的租金
C．房屋折旧费
D．利息

正确答案:ABD　解题思路：根据收益还原法的总收益计算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也应当计算到总收益里面。