仿真试题(二)
一、单项选择题：
1．某交易实例的交易时日已过6年，(    )作为待估宗地的比较交易案例。
A．适合
B．不适合
C．其他条件满足可以2
D．以上都不对

正确答案:B
 
2．影响土地价格的区域因素包括(    )。
A．位置、交通条件、基础设施条件
B．行政、社会、经济因素等
C．面积、形状、土地使用年限等
D．地形、朝向、地质条件

正确答案:B
 
3．(    )还原利率是求取土地及其地上建筑物的价格时使用的还原利率。
A．土地
B．建筑物
C．综合
D．其他

正确答案:C
 
4．申报地价是由(    )。
A．土地出让方和受让方向有关方面申报的地价
B．土地所有人向有关机关申报的地价
C．下级向上级申报的地价
D．用地单位或个人向政府申报的地价

正确答案:D
 
5．级差地租I是指由于(    )所创造的超额利润所转化的地租。
A．利用肥沃土地
B．利用位置较好的土地
C．追加投资
D．利用肥沃程度和位置较好的土地

正确答案:D
 
二、多项选择题：
6．集聚因素主要通过(    )对工业企业的经济效益产生影响。
A．人口集聚
B．环境集聚
C．生产或技术集聚
D．社会集聚
E．自然集聚

正确答案:CD
 
7．克里斯泰勒根据(    )建立中心地体系的基本模型。
A．市场原则
B．经济原则
C．交通原则
D．行政原则
E．区域原则

正确答案:ACD
 
8．土地估价中的贡献原则可用于(    )等。
A．土地的追加投资
B．不动产的估价
C．建筑物的追加投资
D．不动产的部分改良、改造
E．不动产的建造

正确答案:ACD
 
9．影响地价的基础设施条件，主要包括(    )。
A．道路状况
B．公共交通状况
C．基础设施
D．公用设施
E．交通设施

正确答案:CD
 
10．根据调查结果进行地价区段的划分，地价区段划分标准是(    )。
A．耕地肥沃程度相当的归同一区段
B．城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段
C．商服繁华程度基本相同的地块划归同一个地价区段
D．面积相当的小区划归同一个地价区段
E．人口相当的小区划归同一地价区段

正确答案:BC
 
三、情景分析题：
（11-15题共用题干）
有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为1．5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8％，土地还原率为6％。根据上述材料，回答76～80小题的问题。
11．在成本逼近法计算中，土地投资利息为(    )元。
A．18000
B．8934
C．22500
D．22634
12．在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为(    )万元。
A．2000
B．2500
C．2667
D．3333
13．土地开发费一般包括(    )。
A．拆迁安置补助费
B．小区开发配套费
C．基础设施配套费
D．公共事业建设配套费
14．宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为(    )等三方面。
A．土地登记状况
B．土地权利状况
C．土地面积状况
D．建筑物和地上附着物状况
15．判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先要看是否是最佳(    )。
A．土地用途
B．建筑容积率
C．建筑高度
D．建筑密度

正确答案:11．D；12．A；13．BCD；14．ABD；15．A
 
（16-20题共用题干）
某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元／m(建筑面积)，每年支付的土地税及房产税为20元／m(建筑面积)，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0．3％。目前该建筑物重置价为1500元／m，残值率为0，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。根据上述材料，回答81～85小题的问题。
16．该建筑物出租总费用为(    )元。
A．39375
B．45050．5
C．51125．5
D．53150．5
17．该计算房屋年纯收益为(    )元。
A．40500
B．38020．4
C．36000
D．35720．5
18．该土地纯收益为(    )元。
A．162000
B．108849．5
C．123979．6
D．70829．1
19．用市场比较法评估时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的(    )，推测待估土地价格。
A．拍卖底价
B．转让地价
C．出让地价
D．资产核算价
20．与一般商品相比，土地价格具有明显的(    )。
A．同一性
B．地区性
C．个别性
D．可变性

正确答案:16．D；17．B；18．D；19．BC；20．BC
 
四、判断题：
21．重置成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等，重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需的成本。(    )
A．对
B．错

正确答案:A
 
22．路线价估价法适用于城市商业繁华区域土地估价。(    )
A．对
B．错

正确答案:A
 
23．剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。(    )
A．对
B．错

正确答案:B
 
24．一条街道只能设一个路线价。(    )
A．对
B．错

正确答案:B
 
25．运用收益还原法测算地价时，未来各年的预期纯收益不一定相等。
A．对
B．错

正确答案:A