仿真试题(一)
一、单项选择题：
1．随时间推移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行(    )修正。
A．区位
B．等级
C．价格
D．期日

正确答案:D
 
2．宗地估价报告的有效期一般为(    )。
A．3个月
B．6个月
C．1年
D．2年

正确答案:B
 
3．根据中心地理论，(    )市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。
A．三角形
B．四边形
C．六边形
D．同心圆

正确答案:D
 
4．基准地价确定的原则为：以实际数据测算的结果为准，以(    )评估的结果为辅。
A．统计
B．宗地
C．比较
D．选择

正确答案:C
 
5．个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素，以下属于宗地因素中城市规划限制因素的是(    )。
A．宗地用途
B．宗地是否临街
C．宗地基础设施条件
D．宗地形状

正确答案:A
 
二、多项选择题：
6．建筑物折旧的影响因素可归纳为(    )。
A．环境因素
B．物理因素
C．功能因素
D．经济因素
E．政策因素

正确答案:BCE
 
7．马克思在《资本论》中提到的利息率包括(    )。
A．平均利息率
B．资本投在有息证券上的利息率
C．借贷资本的利息率
D．资本增值率
E．纯利息率

正确答案:ABCD
 
8．房屋出租中，维修费的计算方法比较复杂，一般有(    )。
A．指数还原法
B．造价比例法
C．定期轮修法
D．经验估计法
E．租金比例法

正确答案:BCD
 
9．公告地价一般是(    )的依据。
A．征收土地税
B．征收土地增值税
C．征用土地补偿
D．房屋拆迁费
E．确定出租价格

正确答案:BC
 
10．土地的收益可以分为(    )。
A．有形收益
B．无形收益
C．纯收益
D．总收益
E．毛收益

正确答案:AB
 
三、情景分析题：
（11-15题共用题干）
某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元／m(建筑面积)，每年支付的土地税及房产税为20元／m(建筑而积)，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0．3％。目前该建筑物重置价为1500元／m，残值率为0，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。根据上述材料，回答76～80小题的问题(计算结果保留到整数位)。
11．房屋的年纯收益为(    )元。
A．38020
B．39570
C．40350
D．36280
12．土地取，得的纯收益为(    )元。
A．53150
B．16200
C．70829
D．92460
13．到2008年11月，该土地的单位面积地价为(    )元／m。
A．3524
B．2533
C．1687
D．2982
14．关于土地收益与地租的关系，下列说法正确的有(    )。
A．地租是土地所有者凭土地所有权而得到的土地收益
B．地租与土地收益二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权与使用权的分离而形成不同的概念
C．地租与土地收益二者在量上具有不一致性，两个概念因土地权利状态而加以区别
D．地租与土地收益二者在量上具有不一致性，属于两个不同的概念
15．影响建筑物重置价格的因素有(    )。
A．建筑结构
B．建筑材料
C．实际租金
D．物价水平

正确答案:11．A；12．C；13．B；14．AB；15．ABD
 
（16-20题共用题干）
某市现有一宗面积为2000m的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／m；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／m，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年内期的土地使用权，实现相当于不动产总价18％的利润率。根据上述材料，回答81～85小题的问题。
16．该土地的最低建筑容积率为(    )。
A．2．0
B．3．0
C．3．5
D．4．0
17．影响建筑物价格的环境因素不包括(    )。
A．建筑物楼层
B．建筑物周边环境
C．建筑物用途
D．建筑物的设计
18．不动产开发建设周期包括(    )。
A．土地取得期
B．租售期
C．工程建设期
D．规划设计和工程预算期
19．对土地的开发建设不仅表现在被使用土地上进行投资和建设，还表现在(    )方面。
A．对城市环境的改善和建设
B．对公用事业的发展
C．对基础设施的建设
D．相关政策的补偿
20．确定建筑物折旧的方法中，(    )属于加速折旧的方法。
A．定率法
B．新旧程度折旧法
C．偿还基金法
D．年数合计法

正确答案:16．B；17．BD；18．BCD；19．A；20．AD
 
四、判断题：
21．综合还原利率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所使用的还原利率。(    )
A．对
B．错

正确答案:A
 
22．成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。(    )
A．对
B．错

正确答案:B
 
23．土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。(    )
A．对
B．错

正确答案:A
 
24．土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。(    )
A．对
B．错

正确答案:A
 
25．路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价＝路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。(    )
A．对
B．错

正确答案:B