成本逼近法
| 一、单项选择题： |
| 1．采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按( )求取。 |
| 正确答案:D 解题思路：注意土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理为：应分摊费用＝受益程度×设施总费用。所以不仅仅是宗地内外投入的费用总和，还应当考虑分摊情况。 |
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| 2．成本逼近法主要适用于( )的估价。 |
| 正确答案:D 解题思路：成本逼近法主要适用于工业用地估价，新开发土地、新增建设用地的估价。 |
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| 3．在成本逼近法中计算利润时( )。 |
| 正确答案:C 解题思路：成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费）×投资回报率。利息不作为计算利润的基数。 |
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| 4．下列各项费用中不属于土地取得费的是( )。 |
| 正确答案:D 解题思路：土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括两部分：土地取得费及相关税费。城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。 |
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| 5．成本逼近法一般适用于( )的估价。 |
| 正确答案:D 解题思路：一般成本逼近法适用于；新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价。 |
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| 二、多项选择题： |
| 6．采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本应包括( )。 |
正确答案:ABC 解题思路：成本逼近法的基本公式 式中V--土地价格； --土地取得费；E --土地开发费；T--税费；R --利息；R --利润；R --土地增值； --土地成本价格。 |
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| 7．成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上( )。 |
正确答案:ABCE 解题思路： 式中V--土地价格； --土地取得费；E --土地开发费；T--税费；R.gif) --利息；R.gif) --利润；R.gif) --土地增值； --土地成本价格。 |
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| 三、判断题： |
| 8．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。( ) |
| 正确答案:B 解题思路：采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期。 |
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| 9．成本逼近法的基本公式为：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋土地增值收益。( ) |
| 正确答案:B 解题思路：成本逼近法的基本公式为：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益。 |
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| 10．成本逼近法一般适用于有收益的商业物业的评估。( ) |
| 正确答案:B 解题思路：成本逼近法一般适用于：既无收益又元交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。 |
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| 11．若土地取得费为10万元／亩，开发费用为10万元／亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10％，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元／亩。( ) |
正确答案:B 解题思路：土地取得费的利息应当是整个开发周期，计息期为一年，10×(1＋10％) ;开发费用均匀投入，以整个开发费为基数，计息期为开发期（或资金投入期）的一半，10×(1＋10％) ，答案错误。 |
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| 12．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。( ) |
| 正确答案:B 解题思路：土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 |
