市场比较法
| 一、单项选择题： |
1．某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7-1），若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为( )。 |
正确答案:D 解题思路：以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数。如果以上一个时期作为基期的，称为环比价格指数(见表7-2)。  P2／P1＝102.36P2＝102.36×P1P3／P2＝110.63P3＝P2×110.63＝102.36×110.63％＝113.24 |
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| 2．在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为( )。 |
| 正确答案:B |
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| 3．采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为( )。 |
| 正确答案:D |
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| 4．采用市场比较法进行地价评估时，( )就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。 |
| 正确答案:C |
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| 二、多项选择题： |
| 5．市场比较法中交易案例修正的主要因素有( )。 |
| 正确答案:ABCD 解题思路：市场比较法中交易案例修正的主要因素如下。(1)调查与选择比较案例。(2)确定价格可比基准。(3)交易情况修正。(4)估价期日修正。(5)区域因素比较与修正。(6)个别因素比较与修正。(7)其他相关修正。(8)土地使用年期修正。(9)容积率修正。 |
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| 6．关于市场比较法，下列说法正确的是( )。 |
| 正确答案:ABD |
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| 7．市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有( )。 |
| 正确答案:ABC |
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| 8．根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为( )。 |
| 正确答案:BD |
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| 三、计算题： |
9．某城市的地价指数如表7-4所示，可比实例是在2002年成交，成交额为2000元／m2，待估土地的估价期日为2004年，则修正为估价期日的交易实例价格为： 若选择比较案例并要求根据表5-2进行期日修正，该如何计算？ |
| 正确答案: 修正为估价期日的交易实例价格：2000×(180.22／132.46)＝2721.12（元／㎡） 解题思路：在利用地价指数（或房地产价格指数）进行期日修正时，必须注意价格指数的基期。如第4题的指数是固定的，通常称为定基指数；而有的价格指数是不固定的，如国家统计局每季度发布的土地价格出让价格指数，是以上一年度同季度为基期的指数，对于这种类型的指数应先调整到定基指数后，再利用上述方法进行修正。当然如果比较案例的交易时间正好是估价期日的上一年同季度，就可以直接利用其指数修正（当然这种事是巧合）。 |
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10．某市的容积率修正系数表(见表7-5)。 如果比较案例为2000元／㎡，容积率为1.0，待估宗地规划容积率为2.0，则待估宗地容积率修正如何计算？ |
| 正确答案: 容积率修正后的交易案例价格＝2000×1.8／1＝3600(元／㎡) |
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| 11．现选取一可比不动产实例，成交价格为10000元／㎡，成交日期为2000年7月。假设2000年1月至2001年7月，该类不动产价格平均每月上涨1％；2001年8月至2002年1月，该类不动产平均每月下降0.2％，则该可比实例进行交易日期修正后2002年1月不动产价格为多少？ |
| 正确答案: P＝10000×(1＋1％)  ×(1－0.2％) ＝10000×1.127×0.988＝11134(元／㎡) |
