1．正保公司于2009年3月1日对一经营租出的厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为5000万元，原预计使用年限为40年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧，已累计计提折旧1200万元，已计提减值准备200万元。在改扩建过程中领用工程物资720万元，发生改扩建人员薪酬80万元，用银行存款支付其他费用52万元。

　　该厂房于2009年9月30日达到预定可使用状态。正保公司对改扩建后的厂房仍采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限为30年，预计净残值为120万元。

　　要求：

　　(1)计算厂房改扩建后的入账价值并编制相关会计分录。

　　(2)计算2009年厂房改造后应计提的折旧额并编制会计分录。(以万元为单位)

 

　　正确答案:

　　(1)计算投资性房地产改扩建后的入账价值并编制相关会计分录

　　投资性房地产改扩建后的入账价值

　　=(5000-1200-200)+720+80+52=4452(万元)

　　借：投资性房地产—厂房—在建3600

　　投资性房地产累计折旧1200

　　投资性房地产减值准备200

　　贷：投资性房地产—厂房5000

　　借：投资性房地产—厂房—在建852

　　贷：工程物资720

　　应付职工薪酬80

　　银行存款52

　　借：投资性房地产—厂房4452

　　贷：投资性房地产—厂房—在建4452

　　(2)计算2009：厂房改造后应计提的折旧额并编制会计分录

　　2009年厂房改造后应计提的折旧额

　　=(4452-120)／30×3／12

　　=36．1(万元)

　　借：其他业务成本36．1

　　贷：投资性房地产累计折旧36．1

 

　　2．长城公司为增值税一般纳税人公司，适用的增值税税率为17%，不考虑除增值税以外的其他税费。长城公司对投资性房地产采用成本模式计量。该公司有关房地产的相关业务资料如下：

　　(1)2010年1月，长城公司自行建造办公大楼。在建设期间，购进一批工程物资，价款为1200万元，增值税为204万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。为建造该工程，领用本公司生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬402万元。

　　(2)2010年12月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。

　　(3)2011年12月31日，长城公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金于每年年末支付。租赁期开始日为2012年1月1日。

　　(4)2013年1月1日，投资性房地产满足公允价值计量的条件，长城公司决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。当日，长城公司出租给乙公司的该栋办公大楼的公允价值为2200万元。

　　(5)2013年12月31日，该建筑物的公允价值为2300万元。

　　(6)2014年1月1日，由于长城公司资金紧张，长城公司与乙公司协商后决定，将该建筑物出售给乙公司，售价为2350万元。

　　要求：

　　(1)编制长城公司2010年自行建造办公大楼的会计分录。

　　(2)编制长城公司2011年的有关会计分录。

　　(3)编制长城公司2012年的有关会计分录。

　　(4)试说明长城公司2013年应做的账务处理。

　　(5)试说明长城公司2014年年初出售该项投资性房地产应做的账务处理。（单位为万元，计算结果保留两位小数）

 

　　正确答案:

　　(1)编制长城公司2010年自行建造办公大楼的会计分录：

　　借：工程物资1404

　　贷：银行存款1404

　　借：在建工程1404

　　贷：工程物资1404

　　借：在建工程596

　　贷：库存商品160

　　应交税费-应交增值税（销项税额）34

　　应付职工薪酬402

　　借：固定资产2000

　　贷：在建工程2000

　　(2)长城公司该项办公大楼2011年应提的折旧额=2000/20=100（万元）

　　借：管理费用100

　　贷：累计折旧100

　　(3)编制长城公司2012年的有关会计分录：

　　①2012年1月1日：

　　借：投资性房地产2000

　　累计折旧100

　　贷：固定资产2000

　　投资性房地产累计折旧100

　　②2012年12月31日：

　　借：银行存款260

　　贷：其他业务收入260

　　借：其他业务成本100

　　贷：投资性房地产累计折旧100

　　(4)试说明长城公司2013年应做的账务处理：

　　①长城公司将投资性房地产计量模式的转换作为会计政策变更处理，按照该房地产在变更当日的公允价值2200万元计入"投资性房地产-成本"，同时结转成本模式下投资性房地产相关科目余额，借贷方差额400万元调整留存收益，调增"盈余公积"40万元，调增"利润分配-未分配利润"360万元。

　　②2013年12月31日，确认租金收入260万元，计入"其他业务收入"；确认"投资性房地产-公允价值变动"100万元，同时计入"公允价值变动损益"。

　　相关分录为：

　　①2013年1月1日：

　　借：投资性房地产-成本2200

　　投资性房地产累计折旧200

　　贷：投资性房地产2000

　　盈余公积40

　　利润分配-未分配利润360

　　②2013年12月31日：

　　借：银行存款260

　　贷：其他业务收入260

　　借：投资性房地产-公允价值变动100

　　贷：公允价值变动损益100

　　(5)试说明长城公司2014年年初出售该项投资性房地产的账务处理

　　①长城公司应按照收到的价款2350万元，计入其他业务收入；

　　②将投资性房地产账面余额结平，计入其他业务成本2300万元；

　　③将累计公允价值变动100万元，从公允价值变动损益转入其他业务成本。

　　相关分录如下：

　　借：银行存款2350

　　贷：其他业务收入2350

　　借：其他业务成本2300

　　贷：投资性房地产-成本2200

　　-公允价值变动100

　　借：公允价值变动损益100

　　贷：其他业务成本100

 

　　3．长江房地产公司(以下简称长江公司)于2008年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式进行后续计量，租赁期为3年，每年12月31日收取租金150万元。该建筑物的成本为2800万元，出租时，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，长江公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，预计净残值为0。2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量现值为1950万元。2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1710万元。2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1700万元。2011年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产并投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值均未发生变化。2012年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1540万元，预计未来现金流量现值为1560万元。2013年1月5日长江公司将该建筑物对外出售，收到1520万元存入银行。假定不考虑相关税费。

　　要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。

 

　　正确答案:

　　(1)2008年12月31日

　　借：投资性房地产2800

　　累计折旧500

　　固定资产减值准备300

　　贷：固定资产2800

　　投资性房地产累计折旧500

　　投资性房地产减值准备300

　　2008年12月31日，投资性房地产账面价值=2800-500-300=2000(万元)。

　　(2)2009年12月31日

　　借：银行存款150

　　贷：其他业务收入150

　　借：其他业务成本100(2000÷20)

　　贷：投资性房地产累计折旧100

　　2009年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-(500+100)-300=1900(万元)，可收回金额为2000万元，按规定，计提的减值准备不能转回。

　　(3)2010年12月31日

　　借：银行存款150

　　贷：其他业务收入150

　　借：其他业务成本100

　　贷：投资性房地产累计折旧100

　　2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-(500+100+100)-300=1800(万元)，可收回金额为1710万元，应计提减值准备90万元(1800-1710)。

　　借：资产减值损失90

　　贷：投资性房地产减值准备90

　　(4)2011年12月31日

　　借：银行存款150

　　贷：其他业务收入150

　　借：其他业务成本95(1710÷18)

　　贷：投资性房地产累计折旧95

　　2011年12月31日，投资性房地产的账面价值=1710-95=1615(万元)，可收回金额为1700万元，按规定，计提的减值准备不能转回。

　　将投资性房地产转为自用房地产

　　借：固定资产2800

　　投资性房地产累计折旧795

　　投资性房地产减值准备390

　　贷：投资性房地产2800

　　累计折旧795

　　固定资产减值准备390

　　(5)2012年12月31日

　　借：管理费用95

　　贷：累计折旧95

　　2012年12月31日，固定资产的账面价值=1615-95=1520(万元)，可收回金额为1560万元，按规定，计提的减值准备不能转回。

　　(6)2013年1月5日

　　2013年1月计提折旧=95×1/12=7．92(万元)，累计折旧金额=795+95+7．92=897．92(万元)。

　　借：管理费用7．92

　　贷：累计折旧7．92

　　借：固定资产清理1512．08

　　累计折旧897．92

　　固定资产减值准备390

　　贷：固定资产2800

　　借：银行存款1520

　　贷：固定资产清理1512．08

　　营业外收入7．92

 

　　4．A公司有关房地产的相关业务资料如下：

　　(1)2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，将其自用的一栋办公楼出租，以赚取租金，采用成本模式进行后续计量，租赁期开始日为2009年12月31日，租期为3年，每年收取租金360万元，租金于每年年末收取。该办公楼的原价为5400万元，采用直线法计提折旧，预计总的使用年限为30年，至转换日已使用10年，预计净残值为零，已计提折旧1780万元（含2009年12月份折旧额），已于2008年底计提减值准备420万元。税法上折旧方法、折旧年限、预计净残值与会计上一致。

　　A公司在2009年底所做的会计处理为：

　　借：投资性房地产3200

　　累计折旧1780

　　固定资产减值准备420

　　贷：固定资产5400

　　(2)2010年末，A公司对该项投资性房地产计提折旧、确认租金收入的处理如下：

　　①2010年计提折旧：3200÷20=160（万元）

　　借：管理费用160

　　贷：投资性房地产累计折旧160

　　②2010年12月31日确认租金收入：

　　借：银行存款360

　　贷：其他业务收入360

　　(3)2011年1月1日，该项房地产所在地的房地产交易市场已比较成熟，已满足采用公允价值模式计量的条件，A公司决定对该项投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2011年1月1日公允价值为3240万元，假设A公司按净利润的10%计提盈余公积。

　　A公司在2011年1月1日的账务处理如下：

　　借：投资性房地产-成本3240

　　投资性房地产累计折旧160

　　贷：投资性房地产-写字楼3200

　　公允价值变动损益200

　　(4)2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3400万元。

　　A公司2011年底做的账务处理如下：

　　①确认公允价值变动：

　　借：投资性房地产-公允价值变动160

　　贷：公允价值变动损益160

　　②确认租金收入：

　　借：银行存款360

　　贷：其他业务收入360

　　(5)2012年12月31日，与B公司的租赁合同到期，A公司将该房地产出售给C公司。售价为4000万元，C公司已用银行存款付清。

　　A公司2012年底做的账务处理如下：

　　①确认租金收入：

　　借：银行存款360

　　贷：其他业务收入360

　　②编制出售投资性房地产的相关会计分录：

　　借：银行存款4000

　　贷：投资性房地产-成本3240

　　-公允价值变动160

　　营业外收入600

　　(6)假定不考虑所得税等相关税费。

　　要求：根据上述材料。逐笔分析，判断A公司所做的会计处理分录是否正确，如不正确，请说明理由，并做出正确的会计处理。（答案中金额单位用万元表示）

 

　　正确答案:

　　(1)A公司2009年底所做的会计处理不正确。理由：固定资产转化为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该固定资产在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别对应转入"投资性房地产"、"投资性房地产累计折旧"、"投资性房地产减值准备"科目。

　　正确的分录为：

　　借：投资性房地产5400

　　累计折旧1780

　　固定资产减值准备420

　　贷：固定资产5400

　　投资性房地产累计折旧1780

　　投资性房地产减值准备420

　　(2)A公司2010年底所做的计提投资性房地产折旧的处理不正确。

　　理由：成本模式下，投资性房地产的折旧额应计入其他业务成本。正确的分录为：

　　借：其他业务成本160

　　贷：投资性房地产累计折旧160

　　确认租金收入的处理正确。

　　(3)A公司2011年1月1日所做的处理不正确。理由：投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，属于会计政策变更，变更日投资性房地产公允价值与原账面价值的差额，应计入留存收益。

　　正确的处理为：

　　借：投资性房地产-成本3240

　　投资性房地产累计折旧1940

　　投资性房地产减值准备420

　　贷：投资性房地产-写字楼5400

　　利润分配-未分配利润180

　　盈余公积20

　　(4)A公司2011年12月31日所做的处理正确。

　　(5)A公司2012年12月31日确认租金收入的处理正确。

　　出售投资性房地产的相关会计分录不正确。理由：处置投资性房地产时，应该按实际收到的金额，计入其他业务收入，同时按投资性房地产的账面价值，确认其他业务成本，不通过营业外收支核算。

　　正确的处理为：

　　借：银行存款4000

　　贷：其他业务收入4000

　　借：其他业务成本3400

　　贷：投资性房地产-成本3240

　　-公允价值变动160

　　借：公允价值变动损益160

　　贷：其他业务成本160